◆◆

xsw1

加關注

金幣： -

級別： -

積分： -

注冊時間： -

積分：-

注冊時間：-

11樓

只看此人

2007-07-08 07:12:19

三線的城市被媒體引導的讓周邊城市一些腦子發熱的投資者發蒙，把惠陽大亞灣的一手 房價格暴炒到了和一線深圳的價格相接近。 惠陽及大亞灣能和深圳相提并論嗎？深圳價格的提升，在于上千萬的密集人口的國際大 都市，是已經歷了26年的特區飛速發展過程，土地的稀缺，人口密集度全國最大，供應和需 求差距拉大，而導致近2年的樓價飛漲。 而惠州惠陽淡水26年來的人口還不到十萬人（足以說明落后程度），惠陽淡奧地區的城 市化發展才剛剛開始啟動。說的確切點還是個經濟落后的小鎮（落后深圳20年），一手房價 最高價格也已經達到了接近2萬一平方（如：棕櫚島高檔樓盤最典型，每月的管理費高達 3.5/平方米，真是富人居住的天堂），交樓時，還要付你都無法想象的各項事先沒有告知的 很多深圳樓盤都不收取不合理的費用達到總房價款的6%左右，而且絕大多數的樓盤還是什么 都沒有的毛呸房，等你裝修好了，我看和深圳的價格相差無幾，深圳人在惠州購房有幾個是 要居住的呢，絕大部分是投機，現在再去買樓做投資那風險就不用說了，遠遠超過了在深圳 的風險。 如果是三年前買的房（那個時候最高擋樓盤也不超過3000一平方，更多的是在2000左 右），那你要是投資者，現在就是最佳的出手機會，就不知道有沒有哪個傻瓜會接手已經超 過5000以上的價格了，見好就收，才是真正贏利的投資者（就怕你出手時是有價無市）。 縱觀淡水及大亞灣的發展歷史，今天的房價，就相當于當初91~93年的狂炒地皮的泡沫 經濟，讓多少人付出了慘痛的代價后低迷了十年有余。如果說3年前在惠陽地區置業投資房 產還算明智之舉的話，那么如今房價暴漲到5000以上再進行投資，那就要做好買單交學費的 準備了。按現在惠陽淡水的正常發展，樓市應該是在3500左右，現在的一手房產樓價風險已 經不言自明了。 投資者應該考慮把眼光放在二手房產上，這個市場還是沒有被人為暴炒，屬于遺忘的角 落，誰要是抓住這個商機，利潤的回報也可能會更大，風險會更低。 -------------------------------------------------------------------------------- 讓我們來比較一手和二手房的價格比吧： 以一手東方新城的現在均價11000元/平米計算，買98平方還未建好的毛胚房（商品房一 般還有近20方的分攤面積，實際使用面積才80方），總價款：98×11000=1，078，000元。 以裝修費用500元/平方米計，要4.9萬，合計：112.6萬元。管理費要1.8元/平方米。 而東方新城直線距離不到一公里的惠陽老城區橋背街近期要出讓的一套占地面積約120 平方米，建筑面積約490平方米的獨立樓，僅46萬。不算地皮價（政府已經不出售小面積再 讓個人建獨立樓，只有過去個人已經擁有的二手地皮，現在出售價都要在2000元以上，僅地 皮價就值24萬），46萬÷490平方米＝938元/平方米。如果把整棟樓也按500元/平方米進行 從新高檔次裝修：490×500=245000元（24.5萬，相當于地皮價款）總計：46萬+24.5萬 =70.5萬元。也就是說用70萬就能擁有一棟490平米的較高檔次獨立樓，是東方新城面積的五 倍，價格還能節省：112.6萬元-70.5萬元=42.1萬元。還無管理費 在看回報價值，東方新城屬于秋長地段，還不屬于淡水中心區域，周圍沒有一點人氣和 商業氣氛，出租按2000元/月（租金相當于20元/平方米），112.6÷2.4/年租金.約47年才能 收回本金（要是計算利息的話，那成本就更高，50年都難以收回成本）。而且你也不可能到 惠州享有5+2的生活度假方式（你已經把全部的房產出租了）。 如果490方的獨立樓也按20元/平方米出租的話，那么490×20元/平方米=9800元/月。6 年就能全部收回投資本金。如果你要是想經常到惠州居住或度假，可根據自己的實際情況， 還可以留一套90方自己居住，其余400方出租。該獨立樓的位置離淡水最繁華的中心地帶僅 600米。還離惠州市重點改造的惠淡大道近在咫尺。周遍環境旺中帶靜。 假如一手市場保持現有高價位，必然會帶動二手市場的低迷價格的提升，如果二手市場 均價上升到一手市價的1/3，也就是3500元/平方米的話，那么這棟現價僅46萬的獨立樓的回 報價值是多少？ ================================================================================ ◆ 惠州市惠陽區淡水橋背房產一棟，建筑面積約490㎡，參考價46萬元，不包過戶。 有意競買者請持有效證件于2007年7月11日16：00前辦理競買手續。看樣時間：2007年7 月10、11日。 聯系電話：0752—2671912 -------------------------------------------------------------------------------- 近期還有以下房產： * 三棟市場五層房產一棟，建筑面積489.4㎡，參考價：105萬元； * 惠州市仲愷工業區房產一棟，建筑面積約900㎡，參考價：155萬元； * 惠州市大亞灣經濟開發區西區富口村太平地段的土地一宗，占地面積為120㎡，參考 價30萬元，不包過戶了； * 位于惠州市大亞灣經濟開發區西區鎮觀山仔的土地一宗，占地面積為126㎡，參考價 31萬元，不包過戶； * 位于惠州市大亞灣經濟開發區西區鎮上揚養公坑的土地一宗，占地面積為100㎡，參 考考價33萬元，不包過戶。 以上標的詳細信息和更多招商信息，歡迎登錄：http//www.bailida.net ================================================================================ [炒樓無罪](2007-7-5 15:31:18): 惠州以爛盤為主，難得有幾個順眼的。深圳的泡沫是深圳人炒的，惠州的泡沫也是深圳炒 的，惠州的泡沫絕對比深圳大。 [johnz](2007-7-5 16:09:06): 媒體啊，關心大眾，能否多一些實事求是，不要為了吸引眼球，不負責任的喊口號，你們一 邊帶著人到異地置業（炒樓），一邊又叫大家不要在深圳置業（有風險）。一邊把周邊或內 地一些下三爛的城市房價推高，一邊又說深圳房價會跌？ 你們是在引導大家置業還是在誤導大家置業？你們是在為大眾利益出發，還是有個人原因 呢？ [fred_mark](2007-7-6 15:44:22): 觀念正確，論據錯誤，別拿惠州跟深圳比，三線城市和一線城市有可比勝嗎？ ■惠州房價多便宜 這些數字是我們踩盤中了解到的，不一定很準確，但也差不了多少吧。惠州的東方新城，據 說均價11000元/平；惠州的潤園，據說均價7500元/平；惠州的帝景灣，據說均價7000元/ 平；惠州的金旺花苑，據說均價6000元/平；惠州的荷蘭水鄉，據說均價6000元/平。 說到這些，肯定會有人提出，惠州還有更低樓價的樓盤，你為何不提？這些呆子，對于一些 垃圾樓盤，有必要提嗎？或者說拿惠州的一些下三爛樓盤來和我們國際大都市比，那不是傻 瓜是啥？ 比如最后那個均價6000元/平的盤吧，那個盤的品質和深圳關外的如龍崗鎮的水岸新都比如 何？說實話，不如我們龍崗的那個。但價格呢？相差不大啊。各位老大。我以為惠州的房價 有多便宜，原來如此。 就說前面幾個吧，價格7000元/平。比配套，這些地方不要和深圳關內比，就是和布吉、龍 華比也沒有優勢。更何況，我們的布吉還在建地鐵，那個惠州會修地鐵嗎？而布吉的樓盤不 過一萬元/平。比承接力？要比嗎？不要吧，浪費精力。 ------------------------------------------------------------------------------- [高雄人李察](（2006-3-28 23:58:15） well ,　是面向飯店的其中一間。。。。九千是含裝修與家電家私。。。 這個月開始收租了。同時也要開始付貨款了。三成首期，雜費高達九萬元（很多都是深圳不 會交的錢與項目，看了火大，銀行評估就要一萬六千元，拷！） 貨７０萬　１５年／　每月交５９３５元。頭款３０萬 房租　６３３２元，但是簽約後才跟我說要付政府租稅９％，行政費加上設施使用費９００ 元與管理費差額１１０元。故只是實收到５０００元。。。。火大！！ 希望這里房價不會崩盤，我就死定了。虧死了！！鳴！！隨時還可能住戶退租。現在心里七 上八下的。。。。。 [高雄人李察](2006-3-28 23:59:29): 不知道地鐵三號線是否真會到惠州？！現在布吉這里都停工了。應是要先征地吧？！ 去淡水走高速現在來說是很快，且沒車。只是路費油錢較高，另外還要被照相。真慘！！ 下次去惠州辦房子的事時，還要去交罰款。。。。哎。。 [高雄人李察](2006-3-29 0:06:30): １１０平方米，在三樓的小高層，這里本來就是全惠州最貴的房子。以前一開始好像是五六 千元吧？！這幾年漲了很多。。環境是在球場里，本來就算是豪宅啦！不過，我昨天看合 約。。。產權只到２０６４年了。昏倒！！ 當時我要買的時後，我在那里打電話給買了振業城的同事，他說叫我別沖動，先回來深圳， 他帶我去看振業，一平方米七千五。。。我沒聽還是付了訂金　，那知道他們寫了定金，不 能退了。。。。又催我另交二萬隔天。我又付了。。。結果簽約時，與賣房子的人說的全都 不一樣了。。。租金七千變成六千三。。。還要扣一堆錢只能收到五千。。可怕的是，中海 殼牌已不租了。。。。天啊！我好後悔啊！ 這個月初，同事電話告訴我，振業城他的那間連體別墅，每平方漲到九千八了。賺了四十幾 萬，他都還沒裝修。。。。就賺了這麼多。。。。 更後悔了。。。。 怎這笨？！下次要小心，等兩年後，房子可以賣之後，我要快點脫手才行。希望別虧太多就 好了。。。。。當初三萬元虧了就算了。現在搞得經濟緊張。。。 另半島一號的還是觀望好了。這陣子漲勢太快，有點危險。。。主要還是資金已押入太多 了。過兩年深圳龍崗的脫手或是賣掉可園後有筆錢再說吧！ [高雄人李察](2006-3-31 0:12:31): 哇！你買的早歐。我總價近百萬，辦到好都一百○七萬了。(七十萬按揭) 我是要簽約時才說租約到期了，但是現在說是唯一的一間有繼約的，誰相信 現說又延至十一月一日啦！可是又寄單來說隨時可以解約，真不知道他們賣什麼藥啦！ 如果說沒租的話，那簡單，我就五千元讓人間幫忙租，應可以租得出去。反正也差不了多少 租金啦！現實收也就是五千呀！。。。 [ybd1977](2006-3-31 0:48:19): 你的位置比我的好，我在里面的棗林徑18號，位置比較偏。當時也是因為價格、租約等問 題，和JS扯皮了幾次。