海南“國際”了，旅游地產如雨后春筍般冒出來，游艇、高爾夫等配套層出不窮，房價也翻了個兒。同樣擁有豐富旅游資源的云南，在打造旅游試點省份的契機下，其旅游地產應該從海南借鑒哪些成功經驗，又有哪些方面需要警惕，避免走彎路？

　　事實上，同位于中國版圖南部的“兩南”有很多共同點：它們都是以旅游為支柱產業，旅游地產多是以賣氣候、賣資源為主，經濟發展缺乏支柱性產業……

　　日前，當記者在網上以海南、云南為關鍵詞進行搜索時，一個有趣的提問引起了記者的關注：海南和云南哪里更好玩？這樣一個看似簡單的問題，背后卻隱藏著另一個深層次問題：“兩南”在較為相似的旅游資源之上對旅游群體的爭奪究竟應該在哪些方面展開？

　　在競爭的同時，“兩南”也有很多方面值得相互學習、借鑒。據記者了解，目前國內旅游地產并不成熟，如何將兩地旅游地產的特色挖掘出來，這將是“兩南”相互學習、探索的重要方向。

　　

海南靠海是其發展旅游地產的絕佳優勢。記者 劉歡/攝

　　[海南業界]

　　海南房地產是典型的旅游地產

　　贏在資源+文化+主題

　　在海南采訪的短短4天歷程中，記者看到了海南一個個拔地而起的旅游地產項目，它們定位高端，在現代建筑藝術的光芒之下，品質感、奢華感撲面而來。在耀眼奪目的外表下，海南旅游地產是否已經形成了自己獨特的成功模式，云南旅游地產在發展過程中，有哪些經驗值得向海南借鑒？且聽聽來自海南業界的聲音。

　　寶典1：第二階段，海南地產重視深挖文化價值

　　“海南地產的發展內涵并不豐富，文化品質的提升、相關人才的培養等仍需要花較大的工夫，這對海南旅游地產的發展是一大挑戰。此外，海南房地產開發、房價的門檻也要提高，不能都是老年人，都發展夕陽產業了新興項目怎么做？”總結近年來海南旅游地產的發展，海南金手指投資集團營銷總監劉勁松認為，海南旅游資源的特色不僅僅是海，還有五指山、溫泉、熱帶雨林以及民俗風情等，自然景觀以及人文特色將豐富人們的度假生活。

　　卡森·博鰲亞洲灣陳姓負責人也持同樣的觀點。該負責人表示，旅游地產的客戶往往不是本地居民，海南旅游地產應該為客戶提供更為豐富的度假生活、更全方位的服務。他認為，與第一階段時期賣資源、粗放型的模式不同，進入了第二個階段，海南旅游地產在產品、服務等方面的競爭將更為激烈。他建議，業界應該更多地關注旅游地產的第二階段，做好服務、配套，并將更多的文化元素融入項目中，深挖文化的價值。

　　記者注意到，3月20日，即將在海南召開的首屆博鰲國際旅游論壇，它的主題就是“后金融危機時期旅游文化產業的變革”，這表明，旅游文化產業的發展越來越受到關注。

　　寶典2：海南房地產是一種典型的旅游地產模式，旅游地產主題打造方面很突出

　　在旅游地產中營造出特色的主題也是業界看好的一種發展模式。李英姿告訴記者，海南房地產發展主要圍繞旅游度假，是一種典型的旅游地產模式。海南旅游地產從前期規劃、定位，到產品本身更多地從舒適度、與景觀的關聯性、與環境的融合度等角度考慮。比如入戶花園、觀景陽臺等的大量利用。另外，在主題打造方面也很突出，可能是游艇文化，可能是佛教文化。通過更多配套的提升，為購房者推售一種生活方式，這一點也值得提倡。

　　此外，記者在采訪中了解到，在早期分時度假方式流產、國內度假休閑欠缺的情況下，海南金手指投資集團近日提出了“十年度假計劃”理念。這種計劃為游客提供了多種多樣的節目，度假就像回家，游客有很多項目可以玩，有很多組合套餐供選擇，可以選擇去多家連鎖酒店，甚至還可以學習高爾夫課程。據了解，“十年度假計劃”不僅僅只是一種單一的旅游度假消費品，同時也具備了良好的投資價值。每年可以享受海南十天的旅游黃金時段，購卡人可以本人使用，也可以贈送給親朋好友甚至長輩等，還可以出租、出售等。這種創新的旅游地產模式能否具有持久的生命力，還有待未來市場的進一步檢驗。

　  此外，也有業內人士提醒，海南旅游地產同質化問題目前比較嚴重，動不動就是強調游艇，宣傳高爾夫。應該走出特色路線，拒絕“大路貨”，才能形成有生命力的旅游地產。

　　[云南業界]

　　云南旅游地產適合中長線戰略投資

　　近日，海南旅游地產的開發模式也引起了云南業界的廣泛探討。日前，記者采訪到了中國旅游研究院昆明分院、云南省旅游規劃研究院常務副院長姜若愚，請他專門為云南及海南旅游地產把脈、開方。

　　問題1：國際旅游島營銷模式值不值得云南學習？

　　“海南國際旅游島是除國務院41號文之外的另一個以旅游業為專項的中央文件，營銷深度廣而深，對海南省及我國各地濱海旅游市場有很大的推動作用。”談及近日海南國際旅游島概念提出后在國內外引起的關注度，姜若愚表示，海南國際旅游島的營銷模式值得云南學習。

　　問題2：海南旅游地產中旅游資源被私有化，同質化現象嚴重，建設出現混亂，云南如何避免？

　　真正的旅游地產，應該是大眾全體能夠反復、多次休閑度假的資源。但是，現實的情況是，旅游地產在開發過程中出現了很多偏差，最為普遍的問題就是將公共資源私有化了。公共旅游資源被捆綁在房價里面，轉變為房地產開發的利潤，諸如私家海灘的詞匯，常見于各大地產廣告中。

　　姜若愚建議，就長遠來看，國內旅游地產未來的主流趨勢是開發商將大量持有的度假型物業，而非一次性的純粹住宅項目銷售，即盈利模式將向持有性物業的經營獲利轉變。墨西哥坎昆、香港愉景灣等全球極負盛名的旅游目的地，都是以持續經營作為永續的獲益模式。

　　對于如何避免目前海南旅游地產出現的同質化、建設混亂等問題，姜若愚建議，云南旅游地產開發必須重視前期的策劃、規劃以及規劃的執行力度，例如在規劃中，開發商需要在長期收益與短期收益中進行平衡考慮，充分考量經營性物業的價值貢獻力度，設計合理的功能組合與功能比例、功能區布局、度假物業的價值特點，以及度假風情的營造策略。

　　問題3：如何成功打造云南旅游地產？

　　以旅游資源和組合化為前提的旅游地產，實際上更類似于一個度假綜合體的全面開發項目，其間綜合的業態不乏住宅、商業、酒店等，它考驗的不僅是開發商的人力、財力，更多的是整盤的運營能力。正因為其復雜性，旅游地產在探索過程中不乏失敗案例。在不斷的摸索和總結中，由于操作空間大，區域成片綜合開發模式或稱之為一二級聯動開發模式逐漸被大型旅游投資項目的開發商們所用，并成為一種比較成功的運營模式。

　　“大型旅游地產的區域成片綜合開發模式，可以實現開發商、政府、投資者、游客等多方的共贏。”通過對國內外旅游地產及旅游區域成片綜合開發運營模式的分析，姜若愚表示，旅游區域的成片綜合開發模式在旅游地產的開發過程中正在被不斷復制。他介紹，在這種模式下，開發商通過出資完成地塊平整及其他基礎設施工作，獲得區域土地的開發主導權、規劃控制權，政府保留審批權，并與政府達成一定的利益分成，把握地塊出讓的計劃、方式以及條件，確保了開發商對土地的二級開發權，這個階段開發商可以自行進行房地產開發，也可以適當轉讓土地。一二級市場的聯動最終實現了旅游地產開發利益的最大化。

　　姜若愚透露，由于把握住了區域優勢資源，成為開發區域的旅游區域運營商，在后期的土地開發中，旅游收入開始顯現，土地增值收益、經營性物業的持有收益等也逐步提升，資金充足的開發商在后期運營開發中才能做到游刃有余。

　　資源對比

　　云南旅游地產資源超越海南

　　“云南、海南都是全國為數不多的具備全球性多元結構度假客人的旅游目的地”。姜若愚分析，云南旅游業的發展以及旅游地產的開發具有很多優勢，單從地理版圖上看，云南、昆明位于西南邊陲，區位優勢并不明顯。但如果把它放到南亞、東南亞橋頭堡的經濟版圖上分析，正好位于中心位置，戰略優勢明顯。并且，由于云南省所具備的資源與人文多樣性條件，使其更具備發展不同模式旅游地產的空間。

　　但云南旅游地產開發存在一些不足，比如，云南是一個單中心的省份，城市人口密度小，經濟發展程度不算高。但是，省發改委去年9月份公布的大滇中城市圈發展規劃，有望為昆、玉、曲、楚提供足夠的投資空間。姜若愚表示：“如果迪斯尼再在中國選點，云南這座連接東盟、擁有立體化物流渠道、區域性資金交易平臺和大規模區域性新興消費群體的橋頭堡，可能是它們的首選。”

　　“海南屬于熱帶島嶼，擁有美麗的海濱風光，但是，如果把海南放到亞洲甚至全世界來看，它的旅游資源優勢并不突出。相比之下，云南旅游資源擁有多彩的民族風情、秀麗的自然風光以及地質的多樣性等優勢，共同合成了云南旅游資源天人合一的有機系統，這是其他省份所無法比擬的，它的吸引力甚至超過海南。”對于云南旅游地產的未來發展，姜若愚表示，“我們也可換種視角來看待云南的旅游地產市場，過去二十余年來，云南旅游業的發展處于一個平穩增長的狀態，受Sars、經濟危機等不利因素的影響較小，即抗跌性強。換句話說，這種平穩的健康增長趨勢反映出當前云南省的旅游地產市場并不存在泡沫的風險，更有利于投資者進行中長線的戰略性投資。”

　　建言云南

　　卡森·博鰲亞洲灣陳姓負責人：云南旅游市場目前仍未打開，所以說云南旅游業若干年后的發展空間也非常大。最好能夠將海南與云南聯動起來做，兩個省份旅游資源具有很強的互補性，一個是高原，一個是濱海城市。同時，云南旅游市場應該打通與南亞、東南亞的平臺。

　　海南金手指投資集團營銷總監劉勁松：云南旅游資源豐富，具備打造成世界級度假中心的前景。但是，云南旅游觀念比較保守、文化內涵也比較欠缺，未來旅游業發展應突破傳統，更多地走出去。

　　海南省美源房地產開發有限公司副總經理李英姿：昆明旅游地產應該更多地在產品主題提煉方面下工夫，提出一些新觀念，并做好環境保護等工作。

　　昆明易事達總經理李建：從某種意義上說，旅游地產是一種復合型商業地產，它走的是長線發展模式，短期的投資行為不可能獲得成功。同時，旅游地產有著自身的特殊屬性，自持才能保證它不變味。

　　昆明理工大學建筑工程學院副教授、房地產經營管理教研室主任鄧曉盈：昆明旅游地產開發客源定位要準；避免有獨特旅游資源的區域扎堆開發；要做到規劃先行，合理布局，避免通過破壞資源來獲得短期回報、以人造景觀取代自然景點等做法。(統籌：記者 萬端端 楊永靜 專題采寫：記者 劉歡）